מי רשאי לעסוק בתיווך במקרקעין

חוק המתווכים המקרקעין התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים"), התווה את דרכי פעולתם של מתווכים במקרקעין, תחום שעד מועד חקיקת החוק היה פרוץ.

 מי רשאי לעסוק בתיווך במקרקעין ?

סעיף 2 לחוק המתווכים מציין מי הם הגורמים המורשים לעסוק בתיווך וסעיף א' שבו קובע כי:

"לא יעסוק אדם בתיווך אלא אם כן הוא בעל רישיון בתוקף ובהתאם להוראות חוק זה".

סעיף 5 לחוק המתווכים  פרט מה הם התנאים לקבלת רישיון.

הגוף הממונה לצורך הענקת רישיונות תיווך במקרקעין הינו רשם המתווכים, שהינו יחידת סמך של משרד המשפטים. ניתן למצוא את פנקס המתווכים המורשים העדכני באתר רשם המתווכים: http://index.justice.gov.il/Units/RashamHamtavchim/Pages/Reshima.aspx.

אימתי קמה למתווך במקרקעין הזכות לדרוש דמי תיווך?

סעיף 14 לחוק המתווכים, אשר עניינו דמי תיווך, קובע בשפה בהירה את התנאים המצטברים בהם  על מתווך לעמוד, על מנת להיות זכאי לדמי התיווך בעיסקת מקרקעין:

14. 14.   (א)  מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

     (1)   הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל  עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

     (2)   הוא מילא אחר הוראות סעיף 9 (דרישה ל;

     (3)   הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

כלומר,  אם לפשט זאת, מתווך יהיה זכאי לקבלת דמי תיווך אם הוא עמד בשלושת התנאים המצטברים שלהלן:

1. הוא היה בעל רישיון תיווך תקף בעת שעסק בתיווך או שחל עליו פטור זמני.

2. נערכה הזמנה כתובה, לביצוע פעולת תיווך. על פי תקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי ההזמנה בכתב), תשנ"ז-1997, על מתווך למלא את הפרטים הרלוונטיים לדירה בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין (שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך והלקוח; סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה; תיאור הנכס; מחיר העסקה המבוקשת; הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעורם מתוך מחיר העסקה).

הרציונל המצוי מאחורי חובה זו, המוטלת על המתווך,  היא שהלקוח יבין על מה הוא חותם. ייתכן, כי במקרה וטופס ההזמנה שמילא המתווך לא כולל את כל הפרטים שלעיל, לא יהווה המסמך הסכם תיווך מחייב וישלול מהמתווך את זכאותו לקבלת דמי התיווך.

3. הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב

כדי להוכיח היותו של מתווך "הגורם היעיל"  (ו-ה"א הידיעה חשובה בניסוח זה) נקבעו בפסיקה (ראו למשל – ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' מנהלת עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3),116; בר"ע (ת"א) 2905/00 יצחק מאיר נ' עירית קובלנסקי, 25.6.01) המבחנים הבאים:

א. מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי;

ב. הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה;

ג. חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד לסיום העסקה ;

ד. מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך;

ה. קיום גורם נוסף מלבד המתווך;

ו. תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני;

ז. זהות הצדדים המנהלים את המו"מ כמצביעה על שמירת הזיקה הסביבתית;

ח. הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מנהלי המו"מ והמשכיות הפעולה.

איסור על עריכת פעולות משפטיות

ישנם מתווכים, הנוטים להכין ולעתים אף להחתים את לקוחותיהם על מסמכים משפטיים מחייבים, כאשר הנפוץ מביניהם הוא זיכרון הדברים. סעיף 12 לחוק המתווכים אוסר על מתווכים ביצוע פעולות משפטיות:
"מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961".
במקרה שהובא לפני כב' השופט מנחם קליין [ת.א 68549/03 (שלום – ת"א) פרקש אורן נ' לביאב (2.5.05)] בו החתים מתווך את לקוחו על זיכרון דברים לביצוע עסקה במקרקעין, שלל בית המשפט מהמתווך את זכותו לדמי התיווך, אף כי עמד בשלושת התנאים הקבועים בסעיף 9 לעיל ואף קבע כך:

" מתווך לא צריך להחזיק במשרדו נוסח זיכרון דברים. לא צריך להקריא אותו לצדדים. אל למתווך לסייע בידי לקוחותיו בחתימה על מסמכים משפטיים, אלא להפנותם לגורמים העוסקים בכך (עורכי דין), שקיבלו הכשרה מקצועית מצד אחד ומצד שני, נושאים בתוצאות מחדליהם המקצועיים (הן במישור האתי והן במישור הנזקי) מתווך שלא עושה כן, אפילו שהדבר נבע מבקשת הלקוח, שם את "כספו" (את "זיעתו" שהזיע בעבודתו) על קרן הצבי."

נושא הבלעדיות

כפי שאמרנו קודם לכן, הכלל הקבוע בחוק המתווכים במקרקעין אומר שמתווך זכאי לקבל שכר עבור עבודתו אך ורק אם הוא היה הגורם היעיל שהביא ליצירת העסקה, כלומר, יש  להראות קשר סיבתי ממשי בין עבודת המתווך לבין יצירת העסקה.. אולם, חוק המתווכים מוסיף וקובע חריג לכלל האמור והוא ה"בלעדיות" – הסכמה שמתווך יטפל בעסקה באופן בלעדי.

סעיף 9 לחוק המתווכים קובע כי כדי שמתווך ייחשב כמתווך בעל בלעדיות על נכס, עליו להחתים את הלקוח על שני טפסים. האחד, טופס הזמנת תיווך רגיל; השני, טופס נפרד שבו יצוינו מתן הבלעדיות ותקופתה (עד חצי שנה). כלומר, חלה דרישת כתב קפדנית וכפולה.

לפי סעיף 1 לתקנות התיווך במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004, כאשר ניתנה למתווך בלעדיות, עליו לבצע שתי פעולות שיווק לפחות (מתוך שש הפעולות המנויות בתקנות – לדוגמא, שילוט, פרסום בעיתונות, הפצה למאגר לקוחות) אשר מטרתן מכירת הדירה.

במידה והוכח שהמתווך עמד בשני תנאים אלו, אז ישנה חזקה לפיה הוא היה הגורם היעיל להשגת העסקה, גם אם הצדדים לא נזקקו בפועל לשירותיו של המתווך ולא הוא זה שהביא    אותם ליצירת העיסקה. לכן, מומלץ לבדוק היטב את הסכם התיווך טרם חתימתו, ובמידת הצורך אף לפנות לגורם מקצועי חיצוני אשר יבחן אותו, משום שהמשמעות הכספית עלולה  להיות קשה.

הערה: אין במידע הנ"ל משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי פרטני ואין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ בעו"ד העוסק בתחום, בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.